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上半年的楼市“小阳春”之后，从融资端掐住市场躁动情绪，是调控釜底抽薪的手段之一。从信托到美元债，五花八门的融资手段，逐一被查缺补漏，大型房企由于信用等级较高、融资成本更低，日益主导土地和并购市场，而高杠杆的中型房企则陷入资金链危局，小型房企甚至卖项目求生。“杠杆飙车游戏”刹车之时，也是市场玩家快速退场、集中度进一步上升之时。

加杠杆依然狂飙突进

在按下刹车键之前，今年上半年的“窗口期”，房企融资加杠杆的动作不遗余力。

同策研究院监测的40家典型房企融资情况显示，今年上半年，恒大、招商蛇口(21.020, -0.10, -0.47%)、富力地产、金科股份(6.540, -0.05,-0.76%)等房企上半年融资总额均超过200亿元，高者达400亿元以上。

这份统计数据显示，2019年上半年，40家典型房企总计完成融资直逼4200亿元。其中，光是今年6月份，40家典型房企就完成了611.6亿元融资。

经过狂飙突进的加杠杆，房企债务总量维持在天量水平。

据申万宏源(4.970, 0.02,&n农村少妇与人通強过程bsp;0.40%)房地产研究组统计，中国房地产企业2019年6月底的债券融资余额约4万亿元，其中境内债券余额2.9万亿元，外债约1.1万亿元。

在融资方式中，1-6月房企境内交易所发债总额达1636亿元，同比增长93%，但6月发行额从5月的408亿元减半到208亿元。

信托依然是中小型房企融资主力。用益信托最新数据显示，截至6月30日，68家信托公司共发行3238只房地产集合信托产品，为房企“输血”5063.8亿元。其中所发产品的平均期限1.53年，平均年收益率为8.32%。信托的余额是天量，截至5月底，房地产信托资产余额3.15万亿元，占全部信托资产余额14%，同比增长15.15%。

股权融资金额及占比不断攀升，2019年6月份监测的40家上市房企实现的股权融资金额为75.68亿元，占总融资金额比重为12.37%，相比上月份的41.32亿元（占比11.23%），绝对值及占比双升。

更重要的是，在国内融资渠道收紧之后，6月份，40家房企发行的公司债几乎是美元债，美元融资总额224.01亿元人民币（32.6亿美元），占融资总额的36.63%；港元融资总额为0.6049亿元人民币（0.6873亿港元），占比0.10%。2019年以来，房企计划发行海外债数量已达104只，计划发行规模384.47亿美元，数量、规模均创同期历史新高，且已接近2017年全年规模。

发行美元债的热潮延续到了7月份。在仅刚刚过去的半个月内，超过20家房企发行了170亿美元融资预案。

克而瑞数据显示，2018年年末176家房企总有息负债规模为68456亿元，同比增长16.6%。其中64家重点房企总有息负债58109亿元，同比增长18.7%，重点房企债务增加幅度大于其他房企。2018年期末64家重点房企总有息负债占比为84.9%，同比增加1.5个百分点。

上市公司财报显示，地产行业成为过去十年以来为数不多的杠杆持续大幅上升的行业。2007年至今，行业资产负债率从60%左右大幅上行至80%，一举超过建筑行业，成为全行业资产负债率最高的存在。

“杠杠游戏”刹车时间表

土拍市场的火热，部分城市地王出现，是招致监管出手的重要原因。

中原地产数据显示，上半年土地出让规模持续高位运行，全国50个大城市合计卖地2.15万亿元，同比增长15.9%。分季度看，一季度整体低迷，二季度全面复苏。全国土地市场热度推动热点城市卖地收入刷新历史同期纪录。卖地最多的杭州土地出让金额达到1444.5亿，武汉、北京分别为948.8亿和933.3亿，苏州为836.8亿。

一些二线城市接连出现百亿土拍：4月24日，苏州土拍一日吸金135.7亿元，诞生了吴中区太湖新城板块和尹山湖板块的两个新地王；6月27日，合肥出让13宗1355.35 亩地，揽金132.43 亿元；同一天，武汉集中出让12宗地块，也拍出93.5亿元的价格。

6月的土地市场中，一二线城市单月卖地过百亿的城市多达13个，这也是最近一年的高点。

土拍活跃引发房价上涨预期，与“房住不炒”定位和“稳地价、稳房价、稳预期”调控目标不符，与防范化解重大风险的要求不符。因此，短暂的狂欢之后，年内最严融资监管如期而至。

5月17日，银保监会发布《中国银保监会关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（下称“23号文”），明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。据统计，上半年各地银保监会就金融机构资金违规进入楼市开出的罚单超过70张。

23号文作用下，信托贷款余额在经历3、4月份的短暂反弹后，于5月份明显回落。同策研究院监测，2019年5月40家典型上市房企完成融资总额共计367.99亿元，相较于4月融资总额下降52.07%，仅有两笔融资额度来自境外。其中信托贷款占比最重，总额100亿元，环比上涨32.76%；其次是公司债，总额95.85亿元，较上月大幅下降79.74%。

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