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　　机构：安信证券

　　评级：买入-A

　　目标价：61.5港元

　　■事件：近期公司披露2018年业绩公告，根据公告，2018年度公司实现营业收入1247.5亿元，同比增长89%（前值+86%）；实现毛利311.4亿元，同比增长128%（前值+181%）；其中溢利规模174.5亿元，同比增长50%（前值+297%），本公司拥有人应占溢利165.7亿元，同比增长51%（前值+344%）；实现每股EPS为3.79元/股，同比增长37%（前值+289%）。

　　■业绩持续释放，杠杆水平逐步下降：2018年度公司实现营业收入1247.5亿元，同比增长89%，相对2017年末增速提升3pct，报告期内公司营收增长主要源于期内结转规模的提升。报告期内实现毛利311.4亿元，同比增长128%，毛利增速高于营收增速主要源于期内并表毛利率的提升，报告期内并表毛利率由20.7%提升4.3pct至25%，毛利率持续提升。从复合增长率看，15-18年营业收入年复合增长率高达7518禁亚洲欧美国产拍拍.67%，毛利润年复合增长率高达121.72%，应占溢利年复合增长率高达71.27%；相比同行业其他龙头公司而言，公司为TOP10企业内规模增长最快、业绩提升幅度最高的企业之一。目前公司有息负债规模2294亿元，负债水平较17年末略增5%，而在负债规模增速得到控制的同时，公司销售规模由3620亿元提升至4608亿元，增速27.29%，远大于负债规模增速，负债规模/销售规模比例有效降低。同时，公司杠杆率水平改善显著，截止18年末公司有息负债/EBITDA为5（前值12.5），净有息负债率149%（前值193%），较上年末收缩44pct。

　　■土储丰厚、深耕一二线城市优势凸显：2018年度公司实现销售金额4608亿元，同比增长27.29%，16-18年复合增长率高达75%；在规模迅速提升的过程中，公司影响力也在不断的夯实，18年公司在16个城市销售突破百亿，25个城市销售排名前五，37个城市销售排名前十，公司的市场地位不断提升。截止18年末，公司土地储备面积2.56亿方，其中并购获取比例46%，公开市场获取比例26%，旧改等协议状态的土地占比28%；若以土储货值计算，预计总货值3.55万亿，其中旧改等协议状态的土地货值1.01万亿；货值区域结构上，一线占比11%、二线占比74%、强三线城市等占比15%，货值区域以以二线为主，区位优势显著，或持续受益一二线交易回暖。2019年度公司计划总可售货源超7800亿元，其中二线城市占比75%，强三线城市等占比16%，一线城市占比9%；充足的可售货源同时具备较强的质量空间，未来去化或可期待。

　　■投资建议：公司是中国领先房地产发展商之一，深耕一二线城市，近年来销售实现跨越式增长，锁定未来业绩释放期，未来在城市轮动效应显性化，公司的布局或将助力公司更好把握城市周期。公司收购万达文旅项目，高起点布局文旅板块，未来或是新的业绩增长点。我们预计公司2019年-2021年的收入增速分别为45%、25.13%、12.77%，成长性突出；维持买入-A的投资评级，6个月目标价为61.5港元。

　　■风险提示：1）公司经营风险；2）公司净有息负债率较高；3）政策风险；4）经济波动；5）需求疲弱，销售不及预期

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