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　　普洛斯于21世纪初进入现代仓储物流行业，现已发展为全球领先的现代仓储物流设施开发商、运营商和投资管理人，初步构建起以现代仓储物流设施开发及运营喷水污动态图为核心的大物流生态体系。本报告通过剖析普洛斯的商业模式与核心竞争力，以其成功经验形成对中国同类企业的几点发展启示：1)关注二手地交易与存量仓储物流设施升级改造的机会，扩大在管仓储物流设施规模；2)以REITs为契机向轻资产运营转型，通过基金化运作平衡财务的稳健性和业务的成长性；3)提前布局冷链赛道，把握行业下一个成长契机；4)以仓储物流服务为节点沿产业链拓展业务布局，可着重打造仓配一体化的服务能力。

　　发现

　　普洛斯是仓储物流领域的一体化解决方案服务商，形成了以资本闭环为特色的商业模式。普洛斯以基金平台为节点将现代仓储物流设施的开发、运营及退出串联成闭环，构建起以资本循环为核心的商业模型(轻资产)。相较于传统的资产负债表运营模式(重资产)，基金平台的使用能够显著扩大公司的投资规模(可提高3倍以上)并提升收益率(无杠杆IRR可提升约500bps)。

　　普洛斯的护城河在于资产、资金与产业链的深度融合。普洛斯提供的现代仓储物流一体化解决方案是其核心竞争力的直接体现，其本质为普洛斯对现代仓储物流设施的开发运营、项目开发资金的募集以及仓储物流产业链配套服务的有机结合。具体而言，基金平台是普洛斯建立市场领先地位并维持财务安全稳健的核心，使其既能以广泛布局的仓储物流设施增强核心业务能力，又能通过产业链投资拓展服务的边界，进而在大物流生态领域与租户形成深度绑定关系。

　　风险

　　现代仓储物流行业竞争加剧；仓储物流基础资产的资本化率抬升。

　　正文

　　现代仓储物流领域一体化解决方案服务商

　　全球领先的仓储物流设施开发运营商和资产管理人

　　普洛斯是一家全球领先的现代仓储物流设施开发商、运营商和资产管理人。普洛斯主要为第三方物流、零售和制造等行业提供现代仓储物流一体化解决方案，同时涉足私募股权投资、产业园、商业不动产、基础设施、金融及相关科技领域，当前已逐步构建起以现代仓储物流设施开发及运营为核心的大物流生态体系。

　　普洛斯持有的现代仓储物流设施规模全球领先。截至2020年末，普洛斯的业务遍及全球17个国家/地区，持有现代仓储物流设施建筑面积约6,600万平方米，全球范围内仅次于安博(9,197万平方米)；基金平台资产管理规模超1,000亿美元，位居全球第一。

　　图表：普洛斯旗下业务板块

　　资料来源：普洛斯官网，中金公司研究部

　　以资本闭环为特色的商业模式

　　普洛斯以基金平台为节点缝合资本闭环。普洛斯可通过资产负债表和基金平台(以开发基金为主)从事现代仓储物流设施的开发建设，项目建成后(通常历时12-18个月)移交至运营部门进行培育，项目成熟后可以选择：1)维持表内运营(资产负债表模式)，赚取租金收入；2)置入核心基金或REITs兑现开发利润与资产增值收益(资产负债表和开发福月男女多多爱影院基金模式)，并赚取基金管理费收入和投资收益(按普洛斯持有的份额计算)。通过将资产注入基金平台能够提前回笼资金，并将其投入到下一轮项目的开发建设中。

　　相较于资产负债表模式，基金平台模式能够大幅提升投资规模、增强整体收益水平。我们假设普洛斯持有开发基金30%的份额并充当GP，投资规模可扩大至3倍以上；假设普洛斯分别以资产负债表模式和基金模式进行同一个项目的开发建设，基金模式可将IRR提升约500bps(不考虑债务杠杆)：

　　假设：项目建筑面积为1万平方米，平均地价2,500元/平方米，建安成本2,500元/平方米，其他成本500元/平方米，对应项目总投资额5,500万元；项目总售价为7,500万元，对应开发利润率为36%；项目开发周期为12个月，建成后出租率为50%，1年后出租率达95%并保持不变，平均租金为35元/平方米/月；项目在第三年末售予外部第三方，实现项目退出。

　　分情况测算项目收益率：1)若普洛斯以自有资金进行项目开发，我们测算全生命周期的IRR约为14%(不考虑债务杠杆，下同)；2)若普洛斯以开发基金(普洛斯持有30%的份额并充当GP)进行项目开发，假设基金管理费率为2%，且不考虑基金的业绩提成收入啪啪网站大全，我们测算全生命周期的IRR为19%。

　　图表：普洛斯独特的商业模式

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